La comptabilité
d'une agence immobilière

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Agences immobilières : comment remplir ses obligations comptables et légales grâce à un cabinet comptable spécialiste en immobilier ?

En raison de ses spécificités, la tenue de la comptabilité immobilière nécessite l’assistance d’un expert-comptable. Ce dernier garantit le respect des normes comptables et fiscales, et de toutes les obligations légales relatives à la création et la gestion d’une agence immobilière.

– Comment le comptable d’une agence immobilière peut-il vous accompagner pour la création d’entreprise ?

– Quels sont les apports de l’externalisation par rapport aux spécificités du métier immobilier, notamment la comptabilité de gestion locative ?

– Comment faire le bon choix dans la recherche d’un cabinet comptable ?

Comment bien gérer une agence immobilière : le rôle de l’expert-comptable

Un agent immobilier qui décide de se mettre à son compte peut créer une entreprise indépendante ou s’installer en franchise. L’expert-comptable spécialiste immobilier peut intervenir dès les premières phases du projet, et il assiste également le chef d’entreprise pendant les étapes de la vie de sa société.

Création d’une agence avec l’aide d’un expert-comptable spécialisé en immobilier

L’entrepreneur doit remplir certaines obligations lors de la création de sa société :

  • Détenir une carte professionnelle à demander auprès de la Chambre du commerce et de l’industrie (CCI) territoriale ou la CCI du département Ile-de-France pour Paris et la région parisienne ;
  • Utiliser des locaux respectant les normes de sécurité relatives aux espaces accueillant du public ;
  • Mettre en place tous les affichages requis à l’intérieur de ces locaux ;
  • Souscrire à un fonds de garantie relatif aux fonds des clients et mandants détenus par l’agence immobilière ;
  • Souscrire à une assurance de responsabilité civile professionnelle.

Une agence immobilière propose des prestations de service, et exerce une activité commerciale. De ce fait, elle doit être enregistrée au Registre du commerce et des sociétés (RCS) et obtenir un extrait K-bis. Elle est soumise au régime fiscal des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Le cabinet comptable spécialiste immobilier peut accompagner les entrepreneurs pour créer une agence. Il est habilité pour effectuer les démarches auprès des administrations. Il effectue également une mission de conseil et d’expertise lorsqu’on désire créer son entreprise.

Ainsi, il aide l’agent immobilier dans le choix de la forme juridique :

  • Entreprise indépendante avec un seul associé/actionnaire (EI, EIRL, EURL, SASU) ;
  • Projet à plusieurs ou en famille (SARL, SAS) ;
  • Projet d’envergure pour les repreneurs de groupements d’agences (SA), etc.

Le cabinet comptable spécialiste en immobilier assure l’établissement du business-plan, d’un prévisionnel des charges fiscales et sociales souvent complexes à calculer, et des divers documents comptables nécessaires pour budgétiser le projet.

Tenue de la comptabilité de l’agence immobilière

La comptabilité immobilière s’apparente de prime abord à une comptabilité commerciale classique, c’est-à-dire une comptabilité d’engagement de type créances-dettes. Cela implique différentes obligations comptables :

  • La tenue de plusieurs livres-journaux pour les opérations immobilières (achats, ventes, salaires, etc.) ;
  • La tenue d’un journal centralisateur ;
  • La réalisation d’un inventaire périodique, généralement tous les 12 mois ;
  • La présentation annuelle des états financiers et des bénéfices ;
  • La déclaration périodique de la TVA.

Dans ce contexte, le cabinet d’expert-comptable assure les missions traditionnelles suivantes :

  • Assurer le suivi comptable et la sincérité des écritures comptables ;
  • Effectuer un suivi des tableaux de bord ;
  • Etablir les comptes annuels ;
  • Etablir la liasse fiscale (compte de résultat, bilan et annexe) ;
  • Effectuer les déclarations fiscales et sociales.

Selon le régime fiscal de l’agence (réel ou réel simplifié), l’établissement des comptes et annexes peut être plus ou moins détaillé. Il appartient à l’expert-comptable de les réaliser suivant les normes en vigueur.

Le cabinet comptable peut également se charger d’une partie de la  gestion administrative, et de la gestion de la paie. Par ailleurs, habilité à représenter l’entreprise, l’expert-comptable spécialiste de l’immobilier peut effectuer des requêtes auprès des administrations.

Les agences en activité peuvent recourir aux services d’un expert-comptable dans le cadre d’une mission ciblée :

  • Audit en vue d’un contrôle fiscal ;
  • Contrôle de gestion ;
  • Expertise fiscale ;
  • Optimisation fiscale ;
  • Expertise sur des problématiques particulières concernant la comptabilité de la gestion locative, par exemple.

Suivi du plan comptable en agence immobilière

Il existe depuis 1984 un plan comptable immobilier pour les professionnels du secteur. Il s’agit d’une adaptation du plan comptable général (PCG) afin de répondre aux spécificités de l’activité. Ce plan comptable d’agence immobilière touche surtout les agents qui proposent l’administration de biens immobiliers et la promotion immobilière.

Ce plan comptable immobilier permet de remplir les obligations spécifiques suivantes :

  • Reddition des comptes justifiant les actes d’administration de biens ;
  • Appréciation des garanties financières requises ;
  • Intégration des comptes des clients mandants dans les comptes annuels de l’entreprise.

En effet, les fonds détenus par les agents immobiliers dans le cadre des transactions, doivent figurer dans le bilan. Pour les professionnels de l’immobilier qui exercent l’activité de syndicat de copropriété, chaque syndicat doit faire l’objet d’une comptabilité séparée.

Concernant la TVA, elle est exigible lorsque les honoraires sont encaissés et disponibles. Pour les promoteurs immobiliers, le plan comptable professionnel comporte un numéro de compte spécifique aux taxes dont la récupération est différée ou soumise à des déductions (4453).

Le recours à une société d’expertise comptable permet de gagner du temps face à toute cette complexité. Par ailleurs, l’adhésion à une association de gestion agrée peut apporter des avantages fiscaux intéressants.

Trouver un cabinet comptable spécialiste en immobilier

Pour être sûr de trouver un professionnel comptable compétent dans le secteur immobilier, mieux vaut se tourner vers les cabinets spécialisés. Même si, légalement, les experts-comptables ne peuvent pas revendiquer une spécialisation, les cabinets se dédient généralement à des secteurs d’activités précis.

Il est donc important d’opter pour un expert-comptable spécialiste immobilier, qui peut assurer un suivi comptable aux normes, tout en étant capable de conseiller le chef d’entreprise la manière de bien gérer une agence immobilière.

Le relationnel est également important, car le professionnel vous accompagne au quotidien pour la comptabilité d’une agence immobilière. Il faut donc veiller à choisir un expert-comptable réactif au sein d’un cabinet à taille humaine.

Concernant les honoraires, ils sont généralement plus élevés à Paris qu’en province, mais le plus important est de s’assurer que la prestation est à la hauteur de vos attentes. Pour cela, veillez à bien examiner la lettre de mission proposée par le professionnel avant de signer.