La comptabilité
d'une agence immobilière

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Tenir et optimiser la comptabilité de son agence immobilière

Le secteur de l’immobilier est aujourd’hui en plein développement, les investisseurs particuliers y trouvent une valeur refuge intéressante. En région parisienne et dans la majorité des grandes villes, les agences immobilières affichent une bonne santé générale. Toutefois, en raison de la nature de ses activités, la comptabilité d’une agence immobilière est relativement complexe. Dans le même temps, la gestion comptable représente un enjeu majeur dans la gestion d’entreprise, quel que soit le statut choisi. - Comment bien gérer une agence immobilière face aux spécificités de l’activité ? - Quels sont les apports d’un cabinet d’expertise-comptable ? - Comment choisir son prestataire en vue d’une externalisation ? Nous apportons des éléments de réponse.

Les activités d’une agence immobilière

La principale mission des agences immobilières consiste à effectuer des transactions, à louer et à administrer des biens immobiliers pour le compte de tiers. Cela inclut :

La recherche, l’achat et la vente de biens ;
La location et sous-location, meublée ou nue, saisonnière ou non ;
La vente de listes et fichiers relatifs aux transactions immobilières, dont la vente, l’achat et la location de fonds de commerce ;
La souscription, l’achat et la vente de parts de sociétés immobilières donnant lieu à l’attribution de biens immobiliers en jouissance ou en propriété ;
La gestion immobilière ;
L’exercice comme syndic de copropriété.

Pour ouvrir une agence immobilière, il faut être titulaire d’une carte professionnelle. La demande se fait auprès de la chambre du commerce et de l’industrie du territoire (ex : département Ile-de-France pour Paris). Dans le cas d’une société à plusieurs associés ou actionnaires, c’est le chef d’entreprise (représentant de la société) qui doit détenir la carte professionnelle.

Par ailleurs, les professionnels de l’immobilier qui ouvrent une agence doivent souscrire une garantie financière, ainsi qu’une assurance de responsabilité civile.

Voici les principaux statuts juridiques adaptés aux activités d’agence immobilière :

EI ou EIRL, faciles à gérer et adaptées aux agents indépendants ;
SARL, créée avec des associés tiers ou des membres de votre famille : la structure est souple, et s’adapte aux projets à plusieurs ;
SAS, relativement facile à mettre en place et évolutive, convient à tous types de projets ;
SA : cette structure implique des fonds importants, elle est surtout adaptée aux groupements d’agences.

Dès la création de l’agence, il est judicieux de demander conseil à un cabinet comptable spécialiste immobilier afin d’adopter le meilleur statut possible selon vos objectifs et votre situation.

Le régime fiscal des agences immobilières

Les agences immobilières sont considérées comme des prestataires de services, et sont soumises au régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Par ailleurs, il faut fournir plusieurs informations et documents comptables selon le régime d’imposition de la société.

Le régime micro BIC

Ce régime est réservé aux entreprises individuelles qui font un chiffre d’affaires annuel hors taxes inférieur à 70 000 €. Le gérant doit déclarer le CA ainsi que le résultat réalisé par l’entreprise (plus-value ou moins-value). Les résultats imposables sont calculés au forfait. Pour effectuer ses déclarations, le dirigeant d’entreprise doit compléter le formulaire N° 2042 C Pro.

Le régime réel simplifié

Ce régime est réservé aux agences immobilières qui font un CA annuel hors taxes compris entre 70 000 € et 247 000 €. Il peut donc concerner les EURL, SARL et SAS dont le CA est compris dans cette fourchette. Le calcul des résultats imposables s’effectue sur la base des bénéfices nets.

Outre le résultat, le représentant de l’entreprise doit déclarer ses bénéfices nets et présenter une liasse fiscale. Il faut remplir les formulaires suivants :

N° 2042 C Pro ;
Déclaration des résultats BIC N° 2031 ;
Tableaux annexes de N° 2033 A à 2033 G.

Le régime réel

C’est le régime classique des sociétés commerciales, il s’applique aux prestataires de service qui font un CA annuel hors taxes supérieur à 247 000 €. La comptabilité d’une agence immobilière dont le CA dépasse ce seuil doit être tenue de façon très rigoureuse, avec présentation des comptes annuels.

Le représentant de l’entreprise doit déclarer les états financiers de sa société, incluant le CA, le compte de résultat et les annexes annuels. Voici les formulaires à remplir :

N° 2042 C Pro ;
Déclaration des résultats BIC N° 2031 ;
Tableaux annexes N° 2050, N° 2051, N° 2052, N° 2053, N° 2059-F, N° 2059-G.

La tenue de la comptabilité d’une agence immobilière

Les agences immobilières sont des sociétés commerciales, et utilisent un « plan comptable immobilier » pour leurs écritures comptables.

Les spécificités comptables d’une agence immo

La comptabilité d’une agence immobilière nécessite l’usage de plusieurs journaux consacrés aux diverses opérations comptables (achats, ventes, gestion de la paie, etc.) qui seront intégrés dans un journal centralisateur. L’entreprise doit aussi établir des factures et effectuer des inventaires réguliers.

En principe, les syndicats de copropriété doivent tenir une comptabilité d’engagement. Ceci implique la présentation d’états financiers complets avec le constat des créances et dettes. En revanche, la comptabilité de la gestion locative immobilière peut être une simple comptabilité de trésorerie.

Par ailleurs, l’agence immobilière doit gérer au moins deux comptes bancaires : celui de l’entreprise, qui intègre les dépenses courantes, et le compte de mandants. Cela permet de séparer le flux de trésorerie de l’entreprise et le fonds des mandants.

Quel plan comptable pour une agence immobilière ?

Il existe un plan comptable immobilier pour les administrateurs de biens (ADB), qui est un plan comptable général (PCG) adapté à l’activité. Ce plan intègre des numéros de compte spécifiques pour réaliser une comptabilité immobilière rigoureuse. Il permet notamment d’intégrer :

Les actes d’administration de biens ;
Les comptes des mandants ;
Les garanties financières liées aux activités de l’agence.

S’adresser à un cabinet comptable spécialiste immobilier : une bonne idée ?

Quel que soit le statut juridique et la taille de l’entreprise, celle-ci gagne à recourir à un cabinet d’experts-comptables. Le comptable de l’agence immobilière gère les tableaux de bord, apporte son expertise dans l’ensemble du domaine administratif et financier, et effectue les déclarations fiscales et sociales.

Les avantages du recours à un expert-comptable spécialisé en immobilier

Un expert-comptable qui dispose d’une forte expérience professionnelle dans le domaine est en mesure de conseiller le dirigeant sur la comptabilité de la gestion locative. Il sait comment bien gérer une agence immobilière, afin d’optimiser sa situation financière.

En effet, outre l’application du plan comptable d’une agence immobilière, l’expert-comptable spécialisé en immobilier assure un véritable accompagnement. Il s’agit d’un service personnalisé incluant l’analyse financière, puisque le collaborateur comptable va établir, suivre et utiliser les indicateurs les plus pertinents.

Pour les travailleurs indépendants, travailler avec un expert-comptable spécialiste de l’immobilier évite de subir la majoration de 25 % des bénéfices de l’entreprise. Enfin, travailler avec un spécialiste reste la meilleure garantie pour respecter les normes comptables.

Comment choisir son expert-comptable ?

L’activité d’expertise-comptable nécessite une formation comptable sanctionnée par le diplôme supérieur de comptabilité et gestion (DSCG), et du diplôme d’expert-comptable (DEC) qui s’obtient après un stage de 3 ans.

L’expert-comptable spécialiste en immobilier doit également faire partie de l’ordre des experts-comptables de sa région. Ainsi, un professionnel opérant à Paris ou en région parisienne doit être inscrit dans l’ordre de la région Ile-de-France.

Concernant la prestation à effectuer, l’agence immobilière peut en convenir librement avec l’expert-comptable, qui va les formaliser dans une lettre de mission. Celle-ci, une fois signée par les deux parties, fait office de contrat.

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